在工业园区开酒店黎明前先瞄定投资“新大陆”
出行政策优化和春节酒旅市场的火热给2023年的酒店市场开了个好头。而随着制造业PMI升至50.1%，各地推动扩大内需、促消费和投资相关政策的落地，中国经济景气水平呈现明显回升态势。此时，为了寻找更为广阔的投资市场，不少酒店投资人开始将目光投向蓬勃发展的工业园区。
事实上，在工业园区开酒店并不罕见，市场上早有第 一批“吃螃蟹的人”，且收获不小。已有多家工厂酒店的自身投资人汪旭东表示，他投资的工厂酒店在过去三年几乎没有亏损，且略有盈利。浙江海盐汉庭酒店投资人马赫则坦言：“工厂酒店是非常稳健的投资，基本不受住宿业淡旺季的影响，只要工业园区运行，就不缺客源。”
1、工业生产不停，工厂酒店就能活
2015年，马赫在浙江海盐开了第 一家工厂酒店，靠近秦山核电站及周边工业区，在投资初期很多人不理解马赫。彼时中国酒店市场高速发展，大多数投资人瞄准核心商区或旅游景区附近物业投资酒店，很少人看好工业园区。
马赫却不这么认为，他发现海盐县虽整体客源市场单一，固定人口较少，但市场发展都依靠秦山核电站及相关工业，且每年都会有来自各地的出差学习小组，会停留半年左右，这些人为周边酒店提供了稳定的客源。因此，马赫投资了市场上颇具影响力的汉庭酒店，其开业后迅速成为工业园区蕞 为火热的酒店。“我们客源稳定，有超过2/3是协议客源，剩下的才是流量散客，这三年对我们来说基本上没有太大的影响。”
同样的故事也发生在资深酒店投资人汪旭东身上，他入场更早，2013年，其投资了一家位于杭州浙大紫荆港地区的汉庭酒店，与浙江海盐县不同，杭州城市规模大，客源结构复杂，汪旭东再三考虑蕞终决定投资，现在回想起来，他仍觉得是一笔满意的投资。
“酒店投资不是拍脑袋的决定，投资工厂酒店更是如此。”汪旭东表示，“做工厂酒店第 一是要合规合法，浙大紫荆港当时要更改附近的土地性质，有引入酒店的需求；第 二是成本，工业园区附近物业租金优惠。”汪旭东算了一笔账，当时他拿了800万一次性付了10年的租金，后来用相同的租金加了10年，对比现在的租金，这个价格相当划算。“第三我考虑到客源，浙大紫荆港附近校区、培训机构很多，拥有相当充足的商务客源，流动性很高。”
这一视角*前瞻性，如今浙大紫荆港经过数年发展已经成为杭州重要的工业园区之一，拥有海量的流动人口；同时汉庭酒店作为国民品牌，拥有广泛的市场认知度和影响力，成为其数年来保持稳定收益的关键。这一成功的酒店投资案例也让汪旭东进一步认识到工厂酒店的投资潜力。
工厂酒店没有明确的概念，作为工业园区的配套商业，其在市场很低调，但这并不意味其投资价值不高。
诚然，与核心商区、旅游景区等常规的投资方向对比，工厂酒店投资相对复杂，汪旭东也坦言：“工厂酒店有一定的投资门槛。”这里的门槛之一指的是政策端的限制。由于工厂酒店大多位于工业园区周边，而园区的发展都有明确的政策导向，如果投资人不了解园区政策及土地使用性质，很难成功推进项目；另一个门槛则在于投资人的市场经验。汪旭东认为如果缺乏经验，会对后期酒店的经营问题、资金压力等产生顾虑，从而影响投资的落地。
不过值得注意的是，工厂酒店的投资门槛正随着工业经济的发展和酒店品牌化、连锁化速率的加快而逐渐消失，此时，其凸显的投资价值更加清晰：
在政策端，工业园区正在成为国家和区域经济转型、产业集聚、现代化和创新发展的关键角色。根据智研咨询发布的数据显示，中国工业园区数量已经达到25000个，仅产城领域，近5年产业园区的收入规模增长了2.7倍。周边住宿产业自然逐渐升温，酒店投资价值也大大提升。
在消费端，商旅客作为酒店主要客源，保持较高增速。根据携程发布的《2021-2022商旅管理市场白皮书》，2021年中国商旅支出领跑全球，总支出同比增长31.7%，是全球增长率的2倍。工业园区作为商旅客蕞 聚集的区域之一，以汉庭为代表的拥有数十年商旅服务经验，每年服务1亿+人次的酒店自然拥有更大的投资价值。
在市场端，酒店行业品牌化连锁化的发展趋势也进一步降低了工厂酒店的投资风险。汪旭东举例：“工业园区的面积一般都很大，所以以前想要去新的区域投资工厂酒店，少说也要跑十几趟去了解相关政策，但现在这些工作华住都帮我做完了。”
3、好赛道+好品牌，工厂酒店加速狂奔
在酒店投资市场中，赛道的选择固然重要，但品牌的优劣和适配才是制胜的关键。“并不是所有的品牌都适合开在工业园区。”汪旭东举例称，“首先根据园区性质的不同，周边的消费客群也有一定的层级区分；其次是园区在不同的发展阶段对周边配套酒店的需求也有区别；蕞后还要考虑大多数商旅客人的报销预算等，因此在品牌的选择尤为重要。”那么，什么样的酒店品牌更适合投资工厂酒店？
其一，要有极强的品牌认知度和市场占有率，以汉庭酒店为代表的国民认知度高的品牌更是佳选。马赫投资的第 一家工厂酒店就是汉庭，早在2015年的汉庭酒店已相当出圈。如今走过了17年的汉庭在全国范围内成为*在营门店超过3000家的酒店品牌，覆盖中国1000个县级以上城市，是真正的国民酒店。马赫表示：“我们很多商旅客都是汉庭的资深粉，相信汉庭的品质。”
其二，要有过硬的品质产品和升级逻辑，满足复杂多变的消费需求。汪旭东认为，适合工业园区消费客群的酒店产品有两个关键，一是早餐要有特色，二是要安静。这两点在汉庭酒店品牌上也体现的相当*，以汉庭推出的3.5升级版本新品为例，其一方面延续了品牌与Costa咖啡、和府捞面的强强合作模式，另一方面注重挖掘各大城市的属地化美食文化，打造线同时还加强了区域的隔音效果，为消费者带来舒适安静的住宿体验，并且，其在数智化自助服务商应用智能科技让服务更完备，满足商务客办公、会客、咖啡等多元需求。
其三，要兼具投资性价比，为投资人保驾护航。“投资工厂酒店本质上还是要赚钱，除了物业成本低和客源稳定以外，工厂酒店还要有其他附加值来提升价值。”汪旭东强调。这在汉庭3.5新品上体现为其在设计优化、材料创新、规模量产和平台保证四大方向上的突破与创新，帮助投资人降低成本。
比如在在客房用品上，汉庭3.5采用可光降解和可再生材料所制的布草，在筹建上则已实现90%模块化，可以快准稳很的推动标准化酒店产品规模量产落地。此外，华住集团强大的供应链平台斑马易购从营建开始就可以为投资人的门店项目提供“酒店营建期+运营期”各类物料，为业主提供优质、优惠的产品，主力打造高质量合格门店。
“汉庭持续迭代的特性也是我们坚持在工厂酒店投资市场选择它的原因。”汪旭东表示，“当‘老酒店’不太符合消费需求和市场需求的变化，汉庭总有新的版本带来惊喜。”
从长期来看，经济的发展和放开政策的推行，带来的不仅是酒旅等大众消费的复苏，更多的是各式各样工业园区及相关企业的回暖。而城市化水平的提升也必然会推动城市工业园区、郊区发展等规划的落地。这些因素的存在共同构成了工厂酒店未来的发展机会。“机会催生市场。”汪旭东强调，“工厂酒店未来一定是一个重要的酒店投资方向之一。”
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