安吉桃花源方案(定稿)
66 安吉·绿城桃花商业建议和合作方案 海宁百合天地商业管理有限公司
取法极致 得乎其上——安吉桃花 绿城中式别墅创
领中国世外桃生活 有朋自远方来不亦乐乎——悦容生活 地分析^p
达——长三角两小时生活圈 市隐生活——杭州城西后花园 安吉宝地——灵峰山
度假区 生态小镇——高山流水 世外桃 绿城集团倾力打造
花坐落于长三角天然氧吧安吉县内，地处安吉灵峰度 假区内核，距离杭州城西仅
52 公里。项目总占地约 8465 亩，基地浅山 环围交错，竹林绵延，茶园葱茏，松
林茂密，间有梅坞与大青坞两大天 然水库。
项目以“五柳先生”陶渊明的《桃花记》为文化背景依托，将居 住、教
育、健康、养生、农业等产业有机集合，打造出集归隐、度假、 养生、休闲、农
耕于一体的东方意境小镇。区内建设有慢生活街区、 豪华五星级悦榕庄酒店、中
式度假小别墅、山顶公园、特色民俗文化街、 农业观光园、果蔬基地等各类旅游
项目简要 项目区位 安吉桃花项目距离安吉县城十五分钟车程， 距离杭
州城西 52 公里，与长三角主要城市全程 高速构成 1-2 小时交通圈。
项目南临白缸线，北接景观大道梅灵路，西依 刘灵线，东靠白水湾村，道
区域前景：项目位于湖州市安吉县环灵峰山度 假区核心区块，植被丰富，
原始生态优美。目 前随着旅游业的蓬勃发展，以及大城市过着快 节奏生活的人
们对慢生活的不断向往，因此桃 花项目正好提供了这样的一个休憩场所—— 旅
绿城安吉桃花项目商业配套规划主要包括悦榕庄酒店、悦榕街、桃园壹号。
该项目作为集生态旅游和高端楼盘为一体的综合性项目，商业街预期规划应
以慢生 活业态为主，包括生活超市，小镇食堂、生态农庄餐厅、茶艺会所、字画
展示 销售中心、地方特色小吃、地方特色工艺品、休闲咖啡、书吧、精致民宿酒
店等， 与项目的整体文化背景相呼应，营造出一种惬意和谐的生活氛围，与现在
桃花商业圈的消费人群主要以中高端为主，向往的是一种静谧、朴素的消费
悦榕街组团：邻里街区、有朋自远方来 桃壹号组团：归田生活世外桃 户
外健康组团：天然氧吧、户外休闲、家庭亲子 商业定位分析^p
生活配套：服务居民生活 特色产业链核心：事业导入产业开发（产业园、
用、产业服务 旅游核心：旅游吸引核休闲聚集（景区、会餐等）
旅游吸引核——特色项目吸引核、风貌吸引核等
集、酒吧与夜间聚集、创意客栈聚集等 商业探索 考虑到项目中央别墅区的
财富特征，以此反推本项目商业客户消费群体大致特 征如下表所示：
人群特征 规模 江浙沪地区中高产群体规模数量巨
大 年龄 集中分布在 30-45 岁及 60 岁以上，有的正值人生事业黄金年龄段，有的
步入老年享受 生活阶段，他们都有更长时间去享受和消费 教育程度 多数拥有
良好的教育背景、高学历 职业 有良好的职业发展过程，大型企业高层管理人
群为主 收入 家庭年收入预估 50 万左右 家庭构成 多数处于上有老，下有小
的中间带，更加注重家庭及生活质量 人际交往 圈子意识较强，有相对固定的朋
友和社交圈，但大多偏向远离工作生活圈 他们自信、低调、重享受、在思想和生
活品味上快人一步，更热衷精神享乐。
他们对新奇、具有内涵、舒适的生活方式表现出极大的爱好。
享受型、重视休闲娱乐是他们消费的总体特征，“高品质”、“独特”、
“体验 感”“慢生活”是他们在消费时最为关注的特性。
消费者客群分析^p ——文化人事业有成 消费特征
愿意在户外活动上投入更多时间，喜爱体育活动，光顾健身
中心，热爱护肤美容和 SPA 等， 热衷外出就餐。
释放精神层面需求，对文化艺术、书籍、字画、艺术品等方面的需求相当强
对儿童主题、家庭主题等方面的业态兴趣较大，日常购物、消费有就近消费
对消费场所的环境、服务、空间感受要求很高，希望在旅游的同时也能满足
绝大多数人消费都会选择自驾车，重视购物的交通便利性。
定位主旨：创造自然生活的本真——真诚、善意、精致、完美 商业定位建
议 主题定位——品质生活旅游文创 业态导入原则：
生活配套—— 贴近生活、品质优先 文创旅游导入 ——文创提升调性、旅
游提升人气 挖掘本土特色商业——引导品质提升、鼓励创新与升级 项目实
施计划 悦榕街业态规划建议 书 画 小 镇 食 堂 茶 室 会 所 养
生 休 闲 咖 啡 特 色 小 吃 手 工 艺 品 书 吧精 品 超 市
私 人 影 院室 内 健 身儿童生活 体验区 安 吉 特 产 绿 茶 餐
饮工艺作坊禅修特色餐饮特色餐饮特色餐
饮 生 活 创 作 中 心 桃花项目悦榕庄和悦榕街是一期商 业核心，似镶
嵌在整个项目中间的一 颗明珠，绿城以亿万之资导入悦榕庄 酒店，悦榕街必须
突出：品质、品味、人文 注重：体验、成长、互动 追求：调性、逼格、
前沿 销 售 办 公 业态规划 悦榕街组团：邻里街区、有朋自远方来 生活
配套：超市、小镇食堂、养生会馆（兼小镇诊所）
休闲娱乐：茶室会所、书吧、健身中心、儿童体验馆、私人影院 特色产业
零售：字画店、手工特产、特色工艺品 休闲餐饮：特色餐饮、休闲咖啡 桃壹号
组团：归田生活世外桃 民宿酒店、创作中心 户外健康组团：天然氧吧、户外休
闲、家庭亲子 高尔夫、户外拓展、类爸爸去哪儿项目、休闲垂钓 桃园壹号业态 规划建议 文创民宿 家庭民宿 商务民宿 桃园壹号业态规划建议 桃园壹号由 三个组团围合而成，成品字型布局，由商业独幢组成，周边配套田园、茶园、 竹 园等——“采菊东篱下，悠然见南山”。
桃园壹号建议定位为特色民宿，但各组团需要有各自主题，以导入客群。 归田生活世外桃为主旨，各组团主题初步建议如下： 命名以各区位：南篱、北篱、西篱 定位组合：商务民宿、家庭民宿、创客 民宿 招商执行 资储备： 协会资：长三角商业地产俱乐部、杭州商业研究会、杭州地产研究俱乐部 等； 合作品牌：百胜、物美、八佰伴、金悦餐饮、统一等 本土合作：安吉·万 象世界 行业协会：中国茶叶协会、浙江美术协会、浙江酒店业协会 专业平台公 司：银泰商业、万达商业、建舟商业、煦途商业、红星商业 意向品牌形象店展示 食堂 便利超市 咖啡店 书吧 字画店 茶室会所 意向品牌形象店展示 养生 会所 茶叶店 竹编工艺民宿酒店 创客中心特色餐饮 招商计划指标 招商指 标：招商目标为项目总体量 95-100； 计划时间：20__年 12 月 30 日前完成; 说明：有部分商铺会销售给自营客 户。 招商计划节点 招商推进时间节点： 按项目计划以 6 个时间为考核节点推进招商工作（详见招商推进时间表） 以优质商业导入打造形成氛围，提升价值，推进销售 以租赁经营进而引导 客户自购促进销售 招商计划节点 20__.04 招 商合作协议 签订 20__.06 举办招商座 谈会及酒店 民宿论坛会 项目招商宣传 推广、意向商 家洽谈 20__.04 整 体项目商铺 招商签约率 达 60 商业街整体 初步形成一 定氛围 运营管理跟 进，逐渐调 整细节 招商销售推进时间表： 20__.02 招商签约 商铺开业 招商合作单 位宣传，意 向商家洽谈 项 目招商、 运营书册 制定 民宿酒店 创客部分 先行销售， 售后返租 20__.12 生活 服务区块开业 率达 50 20__.06 招商签约 商铺开业 20__.12
过运营 扶持首批 商家经营 20__.10 招商签约 商铺开业 悦榕街 部分启
铺销售全面 启动 商铺销 售预热 宣传 招商 洽谈 生活配套 商家签约
及民宿酒 店招商 20__.07 自 营商家主 力销售 民宿酒店 家庭部分 进行
销售， 售后返租 民宿商务 区酒店自 持营业招商 洽谈 招商、销 售、运
营 活动推广 销售宣 传推广 招商策略 生活必需业态建立样版区——千方百
计导入，主要采取免租、保底经营等策略， 但不建议采取贴装策略，满足园区项
品质提升业态（优质品牌）——匹配导入，首先衡量整体商业街形象，后制
定整 体策略，有必要可采取贴装联营等特殊政策，提高商业整体调性；
潜在需求业态（如工艺品、特产等）——高保证金，阶段性租金，突出回报
促进 销售，部分可以签订排他协议。
项目执行要点 拓客 科学分析^p 客群
情晓之以理 邀约客户：鉴于项目的实际情况，上门客户量有限，针对不同业态，
上门拜访：行业领袖、精英和潜在投资者进行上门拜访、深度挖掘、洽谈，
说 服并且引导客户进行定向投资；
平台资：平台资进行需求分析^p ，通过平台导入项目。
项目打造方向 三个方向：品质生活、文旅创客、户外休闲 品质生活：
“不忘初心、方得始终”项目打造要坚持为业主提升生活品质的初衷，从根本 上
满足业主的“衣、食、住、行”的需求，并有所提升增加附加值。同时，结合园区
服务 的推进，为业主提供更多的关杯与服务。
文旅创客：项目以得天独厚的自然资配合绿城精心打造，从景观、规划上已
经在大杭州 区内树立了标杆。为本项目商业种下了文旅项目的基因，在打造方向
上我们拟导入创客的 资，以提升文旅的品质，创造更多的赢利模式，实现文化和
户外休闲：由于受政策的限制原规划设计的“高尔夫球场”转变为“高尔夫 练习场”，但 从实际营造上来说未没改变，高尔夫运动的导入和悦榕庄酒店的配 套，注定了项目高档户 外休闲的基因，同时在招商和营造上配以家庭亲子拓展的 项目，户外休闲必将成为项目的 一个主要亮点。
项目打造方向 品质生活 远离城市喧嚣 ， 打造有机生活 ， 休闲养生新 目的地；
动养身：在园区内顾客可以在欣赏美景、享受美食的同时进行着有氧运动， 呼吸 新鲜的空气；
静养心 ：项目内开设茶馆、养生馆等慢生活业态来陶冶身心。 项目打造方向 文旅创客 文旅创客主要是指个性化差异的存在，以打造创 客乐园空间、投身于自己的兴趣 爱好 、享受物质与精神平衡的生活方式的一群 人； 创客的重要形式包括旅游达人、民宿、设计创客、老人服务、定制服务等 等。 项目打造方向 户外休闲 生活工作休息站，缓解大城市喧闹的生活节奏所 带来的身心疲惫感，以及田园般 的农耕生活享受，在旅游的同时享受高端生活。 运营管理 以经营为导向推进运营管理： 项目立地分析^p 的为基础，商业需要有一个长期的培养期，我们必须抱 着与商户同呼 吸共命运的思路去推进各项运营管理。 1、各项运营管理工作需以经营商家实际情况为基础制定，同时结合“园区服 务体 系”需求，引导商家在经营上有一定的倾向，可作一定奖励。 2、运营管理要注重商业之间的平衡和共同协作，注重群团组织，以群团组织 更好 的共同推进运营管理。 3、运营管理要注重各项服务的提供，例如：客户导入服务、商户联动服务、 推广 宣传服务等等。 运营管理 精细化运营管理： 1、以数据量化规范各项管理工作；
2、统一管理、统一宣传，对商业街进行统一的形象策划和管理，以确保商业 街良 好形象和信誉；
3、细化经营者进场前的各项审核，进行量化规范管理； 4、统一会员管理制度和项目整体服务要求和规范； 5、加强内控，以高要求规范各项运营管理工作。 运营管理 运营管理以专业、专注、分享为基础： 1、杜绝交叉管理，以专业条线、各项管理工作需专注于本职条线、注重分享，特别是引导商家之间的经营分享以推进项目整体提升。 项目打造建议 项目推进措施 1、销售招商齐头并进，以前期销售为基础， 了解客户需求制定切实可行的业态定 位规划； 2、以各龙头协会、组织为基础，找准行业领袖和精英为项目发言，推进招商 工作 的落地和品质提升； 3、现场营造场景，诱发客户兴趣，引导客户进行有效投资； 4、协办各项论坛营造创投氛围，扩大项目在优质圈层的影响，同时为行业抱 团提 供各项物质平台，以推进各项需求业态的导入。 项目政策保障 1、看菜吃饭 政策到位 透彻分析^p 商家情况，结合 本项目需求制定商家导入政策，免租、贴装、保底、联营等； 2、经营扶持 区分对待 根据商家的品牌、品质、服务、经营内容等各方 面表现分析^p ，提供不同政策的经营扶 持策略，优胜劣汰共同提升； 3、全力储备 充分竞争 利用各种手段、渠道、平台全力储备客户资，采取 转让、联营、淘汰等不同政策盘 活整体商业经营，控制各项风险。 项目操作策略 租赁策略： 1、租金低开高走，提高后期回报率，促进销售； 2、前期采用部分联营或自营，稳定经营提升商业氛围； 销售策略： 1、注重市场培育，待市场初步形成氛围后开盘销售； 2、引导租赁商家推荐购买；
3、招商与销售联动在过程中寻找购买客户。 公司运作项目简介 我们运作的项目 海宁绿城百合新城——策划、招商、 运营——20__6.05-20__.03 平湖紫宸门会所——顾问——20__.03-20__.06 盐 城国际风情街——顾问——20__.03-20__.05 诸暨绿城长弄堂——顾问、招商— —20__.06-20__.05 绿城·舟山长峙岛——顾问——20__.01-20__.03 慈溪绿城 慈园、诚园、玫瑰园——顾问、招商——20__.03-20__.6 海宁长安城市广场—— 招商、运营——20__.7-2021.6 总建筑面积约 60000 ㎡，打造集美食、休闲、娱 乐、购物、生活配套为一体的“一站式商业生活服务 体系”， 涵盖四大商业区 块，自持酒店、会所、幼儿园，并对百合新城商业做整体招商管理。 百 合 新 城 商 业 街 店 铺 实 景 展 示 总建筑面积约 57181 ㎡，地上面积约 21194 ㎡，地下面积约 35987 ㎡。 南北长约 284 米，东西宽约 91 米，由六幢 2-3 层的建筑构成 6 个区块。 6 个区块内部形成多条巷弄，形成一纵多横的商业网络体系。 长 弄 堂 商 业 街 店 铺 实 景 展 示 总建筑面积约 20_0 ㎡, 通过合理规划布局，呈现独具特色的风情商业，将成 为慈溪商业圈中最具特色的 中心街区，为慈溪核心商圈注入新的商业活力， 实现慈溪商业新升级。 慈溪慈园商业街 （解放路名品国际街） 店 铺 实 景 展 示 长安城市购物广场由浙江正山实业有限 公司开 发建设，位于海宁市长安镇长安 路 188 号，项目总建筑面积 38516 ㎡， 其中地 上六层建筑面积为 33000 ㎡，拥 有汽车泊位 500 余个，是长安城市新中 心核心 商圈多业态的城市综合体。 项目涵盖超市、百货、影院、游泳健身、 餐饮、儿童游乐等业态。项目的 建成极 大提升城市功能，改善商业和生活环境， 成为海宁西部老百姓的消费中 心。 长安城市购物广场 店 铺 实 景 展 示 我们成功项目总结 百合新 城商业 20___年至 20__年 成功售罄，价格： 5280 元/平米上升 至 2.5 万元/平米；
慈溪绿城国际名品 街 20__年商铺严 重滞销，通过招商 导入，20__年成 功售罄，回笼资金 1.5 亿；
慈溪诚园（项目 区位类似）招商 导入后，人气增 加，成功导入大 客 户购买，基本 售罄；
长安城市广场 20__年 7 月招商严 重延期，通过我方 介入，历时四月招 商，于 20__年 11 月 23 日顺利开业。
项目合作商务条件 商务条件 合作期限：2 年。 综合费用：30 万元（签约支付），包含：市调、定位规划、招商策略与商铺 定价建议， 商业管理制度和体系建设、开办费用、各项推广费用。 服务月费：8 万元/月（按季支付），包含：派驻 3 人（项目定点 2 人）、招 商服务、商业 策划、商业管理、销售拓客蓄客、销售与招商电销、各项数据报 告。 招商佣金：租赁佣金：90 元/平方米，以交订签约为准；协助销售佣金：90 元/平方米， 以客户首付付清为准；民宿酒店租赁佣金：60 元/平方米，以交订 签约为准；民宿酒店协 助销售佣金，60 元/平方米，以客户首付付清为准。 线页
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