配建学校、公园、商业！旧厂房变新型城市化示范区里水沙涌千亩大改造→
当前，里水正借助全域土地综合整治，以及南海建设广东省城乡融合发展改革创新试验区的东风，释放土地空间，塑造新的城市面貌。即日起，梦里水乡微信公众号推出全新栏目「改出里水新未来」，为你介绍里水在推进改造中的先进经验。
连日来的阴雨没有浇灭热火朝天的干劲，走进里水镇沙涌社区上亨田旧厂房改造项目现场，一派热火朝天的施工景象：一台台挖掘机轰鸣不断，在“隆隆”声中，旧厂房轰然倒塌，平整出来的土地正等待着新生。
上亨田旧厂房改造项目拆除现场。
项目面积约213亩，计划总投资额20亿元，拟采用混合、连片开发方式将现状低效、杂乱厂房改造为商住、商业、工业、公园绿地等用途，形成新型城市化示范区，改造后将给村集体和村民带来可观收入，同时改善周边环境，提升整体形象。
作为广佛交界的沙涌社区，未来5年内将重点推进1500亩村级工业园及旧村改造工作，释放土地空间，补短板，塑新貌，为未来发展腾出空间，补齐“弹药”。
翻开地图可见，沙涌位于里水大道南，地处广佛交界，紧邻广佛高速沙涌收费站、广佛江珠高速盐南公路站。路通财通，可以说，交通主干道上的滚滚车流，是助推沙涌经济发展的重要动脉。
沙涌地处广佛交界，紧邻广佛高速沙涌收费站。
凭借改革开放的利好，以及优异的区位优势、交通优势，沙涌以出租土地和厂房、招商引资为发展方向，吸引客商前来投资办厂，拉动了就业，发展壮大了农村集体经济，为沙涌早期的工业繁荣奠定了基础。在20年前，已经有不少村民都住上了“小洋房”。作为里水最先发展起来的地区之一，沙涌村、组两级总收入近亿元。
社区里有着鲜活的案例：上亨田工业区连片改造项目改造前租金价格在1元多/平方米，地租总体年收益达500万。但是，由于村级工业园区建设时间较早，大部分厂房残旧、土地利用率低、投入产出低，个别厂房还存在环保、消防等问题，严重制约村集体经济的发展。
“只有改造才有出路，我们已经到了一定要改的时候了。”上亨田经济社社长邓健明表示，一般出租地块承包建设厂房期限在20-30年左右，按照以往的物价，地租价格在1-3元/平方米，但目前的厂房租赁价格已经翻了好几倍，这部分物业升值红利村集体无法享受。
“改造后，我们就可以收回更多的地块自建厂房，届时，村民摇身一变成业主。”邓健明介绍，村内原来98%的土地都是通过承包的方式出租地块，希望通过改造可以逐步收回村集体的改造主动权和效益权。
沙涌上亨田工业区连片改造项目面积约213亩，计划总投资额20亿元，拟采用混合、连片开发方式将现状低效、杂乱厂房改造为商住、商业、工业、公园绿地等用途，形成新型城市化示范区。改造后，将推动沙涌社区环境进一步升级，增加土地产出效益，逐步释放产业、城市发展新空间。
项目约107亩用于居住用地建设，40多亩用于厂房改造提升，剩余面积用于建设公园和商业。未来，项目周边还将配建超50亩教育用地。邓健明介绍，按照目前市场价和工业厂房租金每三年递增10%，预估改造后村集体每年收入超过两千万元，较之前提升3-4倍。
据了解，项目一期预计在今年8月前完成拆除，年底完成居住地块的出让，1-1.5年内完成工业园升级改造工作。
“在这么多的改造方向中，只有‘工改工‘才能保障村民的长期效益！”对于项目的未来，邓健明充满期待，“我们跟村民达成了共识，收益一部分用于分红，提留一部分资金再发展，村预计投入一亿两百万元，用于建设高质量厂房，形成良性循环，为村集体留下发展活水，待家底更丰厚的时候，我们可以更大程度改善村民的养老、医疗等民生问题。”
由上亨田经济社自建出租的现代化厂房。
这样大规模的连片改造并非一村之力可以达成，改造中往往面临着土地权属复杂、改造路径单一、改造成本过高、各方利益难以平衡等难题。
于是，积极奋进的沙涌人想到了“借力”，根据实际情况通过选取前期整理合作方模式，实现连片规划和统筹开发，满足多方利益，有效提高土地利用率。村集体可按协议约定获得货币补偿和物业安置，除可直接超额享受土地增值收益外，还可在“工改工”中升级产业，确保长远收益。
项目前期整理合作方旭祁贸易有限公司副总经理邵允聪表示，项目至今已推进了三年，前期有小部分村民、权益人反对改造，社区、整理方工作人员随即了解反对动机、有何顾虑等，站在他们的角度讲解政策、解答疑惑。同时，综合了几个地方的赔偿方案、市场评估后，改造工作组提出了合理的补偿标准，最终项目以超99%的同意率通过改造。
里水镇城市更新办副主任陈晓葵介绍，该项目是南海首批混合型改造项目，以连片改造，混合开发为主导模式，实现“国有+集体、产业+产业社区、出让+出租，以产业开发为主，住宅开发为辅”，形成集商住、工业、公园绿地为一体的新型城市化示范区，改造后将给村集体和村民带来可观收入，同时、有助于优化提升用地空间布局，促进城市土地集约利用，给广佛候鸟更多栖息和创业的选择。
“我们该给人才提供一个怎样的环境？”
沙涌给出的答案是：半小时现代城市生活圈。
目前沙涌社区及周边，小区住户至少10万人。加上沙涌本地村民5000多人及大约1.5万名的村内常住人口，人口密度可想而知。而工业和商业往往是相辅相成的， 要从工业赚了钱，市民腰包鼓了，才会前往商业消费，没有优质的商业配套，高端人才的消费力难以留存。因此，如何把人和钱都留住成为了沙涌需要思考的问题。
在未来的沙涌，你可以白天在高新技术产业园区里工作，傍晚到附近学校接子女放学，晚上可以在商业体购物消费，然后在公园散步，最后回到家中。无需交通工具，只靠步行就可以享受高质量的生活，这是一个半小时的生活圈。
以上亨田工业区连片改造项目为代表，整个沙涌范围内，正在酝酿一场大范围的土地更新改造。未来5年内，沙涌将重点推进1500亩村级工业园及旧村改造工作，重塑沙涌经济生态，提升生活质量。
目前，以“绿色、健康”为主线的下沙股份经济合作社约431亩的旧村改造项目，预计在2022年8月前上平台引入市场改造主体，计划对旧村居、旧厂房统筹改造，拟改造成高档次的商住及教育中心。
“蒲屈”工改工改造项目占地约39亩，已通过集体土地“毛地”入市的方式，引入土地整理方与承租方，通过拆除重建方式改造为集研发、生产、展销、技术支持等环节俱全的高端智能制造工厂。
“蒲屈”工改工改造项目，已拆除面积约31亩。
位于湖州经济社西围工业区面积约52亩，计划今年进行规划报批，明年动工建设成商场，引进包括超市百货、品牌服饰、连锁餐饮公司等商户入驻，满足当地的购物、休闲、娱乐需求。
湖州经济社西围工业区将动工建设成商场。
“大家都在改造，我们不改造就会落伍。”沙涌社区党委书记李业华初步估算，目前沙涌社区共有待改造的村级工业园、旧村约2500亩，如能在5年内推动1500亩改造落地是一大步，剩下的1000亩“硬骨头”也要开始谋划。在这一轮改造完成后，参与改造的村小组集体经济收入至少能翻一番。
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