配建学校、公园！里水沙涌142万平方米土地混合开发收益增四倍
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原标题：配建学校、公园！里水沙涌14.2万平方米土地混合开发收益增四倍
从里水城区出发，经里广路转入佛山一环辅道，几分钟就到达沙涌社区上亨田经济社。进入社区闸口，遇村路狭窄，坑坑洼洼，连片旧厂房依山体而建，不时传出阵阵嘈杂的施工作业声音。
上亨田旧厂房改造项目正是坐落于此。现场挖掘机、洒水车正在作业，随着铁臂抬起、落下，一片“隆隆”声中，旧厂房轰然倒塌，化为残垣败瓦。上亨田经济社社长邓健明脸上笑意盈盈：“未来，这里会有公园、学校、高层厂房、住宅小区，不仅村集体和村民收入可观，还可大大改善周边环境，优化产业布局，以后生活越来越好了！”
官方资料介绍，上亨田经济社旧厂房改造项目面积约14.2万平方米。项目东侧紧邻佛山一环，南侧为里水大道南，地理位置优越，发展潜力巨大。拟改造为商住、商业、工业等用途，目前已通过集体资产交易平台选取前期整理人，正在编制项目改造方案和清退租户等工作。
“到了一定要改的时候了。”邓健明说，20世纪80年代末期，广佛高速通车，沙涌凭借改革开放的利好，以及高速贯穿的交通优势，以招商引资、出租土地的模式收获了头部桶金，当时看来是不错的选择，村民享受了发展的红利，村集体经济得到增强，不少村民建起了新房子。
然而，随着经济社会发展，厂房质量较差、形态老旧，已不适应产业转型升级发展需求，出租价钱变低，村民收入变少，旧厂安全隐患层出不穷，环境污染大，村民改造呼声越来越大。
今年3月，南海区举办2022年度城市更新（“三旧”改造）项目投资推介会，里水沙涌上亨田工业区连片改造项目亮相，计划总投资额20亿元，改造（产业）方向为混合改造（工改居、工改工、工改商、工改公益）。
邓健明说，村民非常支持村级工业园改造，拆除后拟改造为科技创新产业社区，为提升整体环境、加快城市更新发展，该项目一直是里水镇重点推进项目，且纳入南海区2022年度“三旧”改造实施计划，项目的改造提升将有助于优化提升用地空间布局，增加土地产出效益，促进城市土地集约利用。
改造后村集体每年收入超过2000万元
根据政府政策方向，里水鼓励村级工业园改造，同时规避融资困难，技术不专，可通过选取前期整理合作方模式，落实产业升级路径、主导改造模式、用地规模、拟落实中的公共配套设施等。
项目前期整理合作方旭祁贸易有限公司副总经理邵允聪介绍，项目至今筹备了三年，经历过很多问题，但通过不懈努力，避免了项目烂尾等情况。
值得一提的是，该项目是南海首批混合型改造项目，村民不仅从地块出让中得到基本收益，还可在工改工中将产业升级，保障长远发展和租金收益。
邓健明说，14.2万平方米中，约7.1万平方米用于居住用地建设，约2.6万平方米用于厂房改造提升，剩余面积用于建设商业和公园。按照目前市场价和工业厂房租金每三年递增10%，预估改造后村集体每年收入超过两千万元，较之前提升3~4倍。
“村民既当业主，又是地主。”邓健明说，改造后，村民不仅有长远的租金收益，还可享受教育、公园、商业等配套，人居环境得到大大提升，尽管改造前有少部分反对声音，但是通过面对面谈心，站在村民角度为他们讲解政策、解答疑惑，蕞终高票通过改造方案。
项目一期预计在今年8月前完成拆除，对于项目的未来，邓健明充满期待，“我们跟村民达成了共识，收益一部分用于分红，一部分用于建设高质量厂房再发展，形成良性循环，待村集体腰包更鼓时，还可以改善养老、就医报销等民生问题。”
里水镇城市更新办副主任陈晓葵介绍，该项目是以连片改造，混合开发为主导模式，实现“国有+集体、产业+产业社区、出让+出租、以产业开发为主，住宅开发为辅”，形成集商住、工业、公园绿地为一体的新型城市化示范区，改造后将给村集体和村民带来可观收入，同时改善周边环境，提升整体形象，有助于优化提升用地空间布局，促进城市土地集约利用，给广佛候鸟更多栖息和创业的选择。
项目所在地沙涌社区，作为里水蕞先发展起来的地区之一，年收入近亿元。沙涌社区高速发展背后的原因，是土地高强度开发，凭借着土地整治，改造提升政策的东风，社区采取以“全域土地整治+产业，全域整治+乡村振兴”为主的发展方式，探索一条具地域特色的发展之路。
例如，聚焦下沙股份经济合作社的旧村改造项目，该项目面积约28.7万平方米，对旧村居、旧厂房统筹改造，拟改造成高档次的商住及教育中心，预计在2022年8月前上平台引入市场改造主体。
沙涌社区下沙旧村改造项目效果图。
“蒲屈”工改工改造项目，通过集体土地“毛地”入市的方式，成功引入土地整理方与承租方。项目占地约2.5万平方米，已拆除面积约2万平方米，计划通过“全域整治+产业提升”模式改造为融生产、生活、生态于一体的现代化产业园区。项目定位打造以智能研发制造和城市生活服务为核心的产业创新基地，以智能制造基地为平台，以高质量、高效率、规范化的生产流程和广泛的展示渠道，形成环节俱全的高端智能制造工厂，为推动产业高质量发展提供新动能。
“蒲屈”工改工改造项目改造效果图。
还有位于西围工业区的地块，面积约3.5万平方米，通过土地整治改造，计划今年进行规划报批，明年动工建设成商场。对于现在实体商业运营难问题，湖州经济社项目前期与合租运营方协商，经济社出资1.5亿元建设，运营方设计。建设后，经济社以合理价钱长租给运营商，由其负责招商，引进包括超市百货、品牌服饰、连锁餐饮公司等商户入驻。湖州经济社社长卢志成说，5层物业建成后收入是如今租金收入的十几倍。
“大家都在改造，我们不改造就会落伍。”沙涌社区党委书记李业华初步估算，目前沙涌社区共有待改造的村级工业园、旧村约166.6万平方米，如能在5年内推动100万平方米改造落地是一大步，剩下约66.6万平方米的“硬骨头”也要开始谋划。在这一轮改造完成后，参与改造的村小组集体经济收入至少能翻一番。
在广袤的里水大地，处处都敲响了改造的锣鼓。去年12月，里水提出以水口水道为轴心建设“广佛青创城”，与里湖新城、里水城区一起构筑里水新中心城区。率先启动七个旧村居改造和一个旧城镇改造片区的研究工作，同时全面开展全域土地综合整治工作，明确了里水全域土地综合整治改革的5种模式，分别是：土地整治+产业转型升级、土地整治+城乡融合、土地整治+美丽乡村、土地整治+农用地整治+高效现代农业、土地整治+生态空间修复。上亨田旧厂房改造等项目正是里水全域土地综合整治模式的具体体现。
当前，里水已成立突击队，通过腾挪置换归并，统筹整合出连片土地，以更大的格局、更大的担当、更大的气魄、更大的手笔重构里水城市梦想，从根本上破解“城市发展格局小、产业发展动力弱”短板。
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