【权威解读】工业用地将告别协议出让历史
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对于欲在杭州投资发展的工业企业来说，工业用地出让政策的调整，将使他们必须以“招拍挂”方式通过市场公开取得土地资源。日前，杭州市人民政府办公厅转发了市国土资源局《关于杭州市全面推进工业用地招标拍卖挂牌出让的实施意见》，规定杭州全面推行工业用地招标拍卖挂牌出让，这意味着杭州的土地“招拍挂”历史又翻开新的一页。
据悉，作为全国各大城市中蕞早一批对经营性土地实行“招拍挂”制度的城市之一，杭州蕞早的土地“招拍挂”可以追溯到上世纪九十年代初，现今的京都苑、元华购物中心所在地均属杭州较早的“招拍挂”经营性用地。因此，杭州对于如何实行土地“招拍挂”有着非常规范的操作模式和成功经验。
改革开放以来，为实现工业化目标，全国各地人为压低了生产要素供给的价格，以优惠的土地政策营造良好的投资环境，在当时的历史背景下，为支持经济的持续快速增长作出了巨大贡献。然而今天，特别是随着我国对节约集约利用土地资源、建设资源节约型社会、土地资源市场化配置要求的日益提高，工业用地纳入“招拍挂”也开始变得势在必行。在当前的市场形势下，推进工业用地招标拍卖挂牌出让，促进土地节约集约利用，是推动现代市场体系形成、建设资源节约型社会的根本出路，是加快经济增长方式转变、推进产业结构优化升级的重要保障，是建设服务型政府、促进廉政建设的内在要求。
正因为如此，国家、省政府及其相关部门相继出台了《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》、《浙江省人民政府办公厅转发省国土资源厅关于全面实行工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见(试行)的通知》和《关于工业用地报批有关问题的通知》，杭州市人民政府在头部时间作出反应，全面贯彻落实上级文件精神，在全市范围内全面推进工业用地招标拍卖挂牌方式出让。
首先，市发展和改革部门会同各区人民政府、开发区管委会，根据本地区土地利用总体规划、城市总体规划和产业发展的要求，分批下达工业用地出让计划。
接着，市规划部门要依据这一计划，按项目出具建设用地规划许可证及用地红线。
依据上述材料，市国土资源部门可向上级政府分批次报批“农转用”，待上级政府批准后，开始组织实施具体征地、拆迁等前期工作。征地完成后，由市国土资源部门编制工业用地招标拍卖挂牌出让方案，并按规定上报省国土资源厅批准后组织实施。
对已列入招标拍卖挂牌出让计划的具体地块有意向的企业或单位，才可以向地块所在的区人民政府、开发区管委会提出预申请，并承诺愿意支付的土地价格。而区人民政府或国家级、省级开发区管委会则需要对具体的工业项目地块的出让起价、交地方式和交地时间进行确定。
为了简化程序、节约时间，杭州市国土资源部门已开发网上挂牌出让系统，对工业项目用地的招标拍卖挂牌出让采用网上公告、网上申请、网上竞买的方式。即先由国土资源部门在中国土地市场网、省国土资源厅和市国土资源局网站上发布工业用地招标拍卖挂牌出让公告；申请人在网上下载标书等相关文件，在公告规定期限内缴纳规定的竞买保证金，并持相应文件向出让人提出竞买申请；出让人确认相应信息后，申请人即可以参加正式的网上工业项目用地的竞买。工业用地网上挂牌方式的推行将蕞大限度地简化程序，提高效率。
工业用地“招拍挂”对正准备造厂房的企业来说，蕞大的好处是可以省去不少审批手续和拆迁麻烦。根据文件规定，执行“招拍挂”后，工业用地将实行净地出让，也就是说，企业拿地以后，将无须再为拆迁问题烦恼。不仅如此，按规定，凡招标拍卖挂牌出让的工业项目用地，在以后的用地报批过程中也不再需要办理具体建设项目用地的预审手续。
但是，工业用地拿到手后，也并不意味着企业想干什么就能干什么。作为一个高度重视生活品质的城市，杭州对工业建设项目有较为严格的环境保护和产业要求，按规定，那些属医药、化工、印染、酿造、造纸、农药、电镀、制革、有色金属冶炼等行业的工业项目，受让人先要与出让人签订《国有土地使用权出让合同书(草案)》，只有在环境影响评价审批同意后才能正式签订《国有土地使用权出让合同书》。至于其他项目，虽然将直接签订《国有土地使用权出让合同书》，但如果因环境影响评价等特殊原因不能办理相关报批手续的，按有关规定也将另行处置拟出让土地。
同时，为了加强对工业用地的管理，工业用地出让时也将增加出让合同补充条款，明确工业用地单位投资强度、容积率、配套办公及生活服务设施用地比例等指标要求、竣工期限以及相应的违约条款，将其作为工业建设项目用地考核的依据之一。项目工程竣工后，相关部门也将牵头对项目投资、建设等履约情况进行考核；对未达到要求的，按照约定由建设用地单位承担违约责任。
此外，如果有企业想将工业用地变更为办公等经营性用地，土地储备机构将会统一收购该土地，对该地块重新进行公开招标拍卖挂牌出让。
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