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德清集体经营性建设用地入市改革唤醒农村沉睡资产

admin8个月前 (09-26)湖州产业信息43

　　一记响亮的槌声，打破了浙西北山乡的静谧。

　　这一槌，将记入我省土地改革史册。湖州德清，作为国务院授权的改革试点县，9月8日下午3时，首次以公开招拍挂的方式，成功出让一块面积为20亩的村级集体经营性建设用地，售价高达每亩57.5万元。一夕之间，这片沉睡的乡土被彻底唤醒，让世人看到它的夺目光彩。

　　“建立城乡统一的建设用地市场，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”，不到两年时间，党的十八届三中全会提出的制度设想，已在浙江德清得以真切落地。

　　“这项改革的意义不可估量，它将全面激活农村土地资产，促动农村集体经济发展，更好地保障农民权益。”德清县委常委、常务副县长杨卫东说。

　　从德清试点开始，浙江农村已深切触摸到这场改革重大而深远的意义。这个秋天，这记槌声，回旋在莫干山麓，震彻浙江乡野深处。

　　9月8日下午3时25分，当槌声落定时，德清这块被拍地的出让方代表砂村村党总支书记、洛舍镇砂村村股份经济合作社董事长胡金璋，成了媒体记者争相采访的对象。

　　面对长***短炮，激动不已的胡金璋重复着两句话：“这是改革送来的实惠！这是改革送来的红利！”

　　农村集体经营性建设用地，是指具有生产经营性质的农村建设用地，如过去的乡镇或村办企业用地。一直以来，关乎农村经济发展、农民切身利益的它们，始终处于“死权”状态。我国现行的土地管理法第六十三条明确规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。

　　“使用权没法交易，土地就无法展现市场价值。”德清县国土局副局长邱芳荣说，乡镇或村办企业走过辉煌后，这些土地大多陷入“沉睡”之中，上面遗留的厂房或闲置荒废，或低价出租，乡镇或村级集体的土地收入微乎其微，集体经济发展步履缓慢。

　　这几年，莫干山脚下民宿经济迅速崛起。但受限于土地政策，资本大多只能投在租赁空置农居、废弃校舍上，无法形成规模投资效应，也不利于村庄规划和长远发展。

　　“更为重要的是，很多村庄都想借机壮大集体经济，但苦于没有头部笔启动资金。”莫干山镇镇长居晓华说，哪怕只要有一块地、一亩地，能像国有土地那样入市交易，问题就解决了。

　　让人惊喜的是，今年2月27日，全国人大常委会授权国务院在北京市大兴区等33个试点县(市、区)行政区域，暂时调整实施土地管理法、城市房地产管理法关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。德清，因为多年来在统筹城乡发展、城乡体制改革、土地管理创新等方面的卓越表现，成为农村集体经营性建设用地入市改革的试点县(市、区)之一。

　　数月以来，德清县按照中央统一要求和国土资源部批复方案，在省委、省政府的领导及省有关部门的支持下，结合本地实际，紧守“土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损”三条底线，大胆探索创新，审慎稳妥推进改革试点。

　　9月2日，记者实地探访砂村地块时，胡金璋和村民们都兴奋不已，“春天以来，我们已准备好50亩可供出让的村级集体经营性建设用地，首期推出20亩。”

　　砂村位于德清中部，顾名思义，以砂兴村。兴盛时，村中处处是矿山，户户都是矿老板，环境日益恶化。2013年，为治理生态环境，村庄关停所有矿山，平整出7000多亩连片土地。

　　“砂村是典型的老板村，矿山关停后，光是闲置资金就有8亿元至10亿元。村民都希望这笔资金能在本村找到好的投资项目。”胡金璋说，这次肯定有本村村民去竞标。

　　确如胡金璋所料。9月8日，砂村村民林国祥，以1150万元的总价拿下了这块土地。这让胡金璋以及德清所有的乡镇村干部都信心倍增。中部的洛舍镇、东部的钟管镇、西部的莫干山镇和筏头乡，都已备好数块条件成熟的土地，等待就地入市。

　　“重要的不是价格，而是集体土地与国有土地真正实现同权同价。这样，农村的死权就能变成活权，活权就能生出活钱了。”洛舍镇副镇长王永说。

　　当媒体还把目光聚焦在砂村地块时，德清县莫干山镇仙潭村的一处山坳里，有块沉睡20年之久的土地，已悄然苏醒。

　　8月19日，德清县公共资源交易中心门户网站，在公告砂村地块拍卖的同时，公示了仙潭村地块的协议出让，也即德集协示(2015)第1号。公示显示，该地块6.06亩(4040.88平方米)，协议出让价307.1084万元。8月24日，公示结束，德清县莫干山镇醉清风度假酒店成为该地使用权的新主人。

　　“严格意义上说，这才是入市头部宗。”邱芳荣解释说，为积极稳妥推进改革，亮出“头部拍”之前，德清小试牛刀，以协议出让的方式，首推仙潭村这块镇级集体经营性建设用地。正因如此，“醉清风”所有者、本土投资商赵建龙，有幸成为头部个“吃螃蟹”的人。

　　9月3日下午，赵建龙带着我们驱车穿越葱茏山林，来到一处绿意盎然的山谷前。“就是这块地，我等它整整两年了。”指着眼前的废旧厂房和荒芜绿地，赵建龙说。

　　多年前，莫干山脚下的“裸心谷”还未扬名时，赵建龙就已意识到乡村旅游和民宿经济的巨大潜力。两年多前，他买下眼前这片废弃厂房，想将它改造成民宿。

　　“可是，没有土地使用权，既没法重新建设，也没法改变用途，蕞后只好放弃，让它继续荒废在那里。”赵建龙说，2000平方米的厂房、100多万元资金，就这样沉淀在山谷里。

　　赵建龙艰难守候的两年，恰是我国农村集体经营性建设用地入市，从顶层制度设想、基层制度设计到改革试点实践的两年。

　　此前，德清不仅在农村产权制度改革上先行一步，集体经营性资产也完成股份制改革，并通过“多规合一”厘清划定“城乡建设用地扩展边界”。试点以来，德清县有关部门又制定了“一办法、两意见、五规定、十范本”的完整政策体系，从而为农村集体经营性建设用地入市打下坚实基础。

　　“多规合一”，在德清表现为“四规合一”，也即城乡建设用地必须同时符合土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态保护规划。在此过程中，地处德清西部、不适合发展工业的仙潭村地块，其用地属性从工矿调整为商服。

　　8月26日，赵建龙从县国土局捧回盼望已久的《中华人民共和国集体土地使用证》。“浙江省德清经集用(2015)第00000001号”的字样，清晰地表明，这是德清的“入市头部宗”。“有40年使用权，与国有土地一模一样。”他说。

　　同样沉浸在喜悦中的，还有身为镇长的居晓华。这次协议出让的仙潭村地块，是莫干山镇的镇级集体经营性建设用地。“莫干山镇是经济薄弱乡镇，农村集体经营性建设用地入市产生的收益，可大大推动农村基础设施建设和民生事业发展。”居晓华说。

　　据了解，目前莫干山镇约有镇村两级集体经营性建设用地300亩，以仙潭地块的成交价50.66万元/亩计算，意味着该镇守着1.5亿元的“宝藏”。另外，记者从德清县国土局了解到，目前德清全县约有农村集体经营性建设用地共1881宗，面积10691亩。接下来，条件成熟的地块，会被陆续有序地推出。

　　作为“入市头部宗”的受让方，赵建龙蕞近开始重新修改“醉清风”度假酒店的蓝图，希冀它的建成能点亮“中国民宿头部镇”莫干山镇的夜经济，“首期至少投入7000多万元吧”。

　　拿到证的那天起，赵建龙先后收到了两家银行的邀约：如果你的项目缺少资金，可拿这本证来抵押贷款。

　　如今，赵建龙已从中国农业银行德清县支行贷款150万元。今天拍卖现场，当地农行还当场与竞得者林国祥签下意向授信协议，将给予690万元额度的抵押贷款。

　　“与国有土地同权同价，就意味着农村集体经营性建设用地的使用权，除了可出让外，还可租赁、作价出资(入股)，并享受转让、出租、抵押权能。”全程参与实施方案制定的邱芳荣说。

　　就在砂村地块开拍的一周前，中国农业银行德清县支行行长杨宏伟，已多次主动与德清县国土局对接，表示愿意为该县集体经营性建设用地的受让方，有条件地提供抵押贷款等金融服务，并给予适当的浮动利率优惠。

　　对钟管镇的小微企业而言，金融机构的积极跟进，是至关重要的。“这些小微企业正处于成长期，需要扩大厂房和生产力，但资金实力毕竟有限，买下土地或许就无法扩张生产。”副镇长沈志刚说，一旦金融机构愿意提供抵押贷款，小微企业在买下土地后，就能重新周转到生产资金。

　　鑫云木皮厂的老板娄永华，恰是这样盘算的。从2000年开始，他的企业就蜗居在戈亭村一间占地1.35亩的老厂房里。这家只有6个工人和1台木皮裁切机的小微企业，年产值约300万元。“早就想过，把这块地买下重建厂房。生产资金不够，就去银行抵押。”他说。

　　在德清，农村集体经营性建设用地曾经令人“食之无味、弃之不舍”，而今已成为“香饽饽”。这次砂村地块的拍卖，之所以备受社会各界关注，还在于它数额可观的出让金。一种担心随之到来：土地变得更加值钱，会不会产生权力寻租？

　　“制度设计时，德清就对这个问题作了鲜明回答。”县农业局工作人员说，《德清县农村集体经营性建设用地入市收益分配管理规定(试行)》，对各类方式入市获得的收益，明确了属性和用途。如以出让方式入市的，其入市收益作为集体积累，统一列入集体公积公益金进行管理，并可作为村股份经济合作社(或村经济合作社)经营性资产，追加量化成员股权。

　　“也就是说，土地收益将被纳入专门的账户，通过对外投资、购买物业、股份合作、购买政府性债券等形式，用于壮大集体经济。”胡金璋说，按规定，确需动用这笔资金，用于村级公益事业支出，还得经乡镇人民政府审核同意，但支出总额不得超过出让收益的50%。

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